•  
  • +1 201 686 7115

הבטחת כספי הקונים

הבטחת כספי הקונים

ברכישת דירה חדשה חשוב לקשור את התשלומים ככל האפשר עם שלבי הבניה הפיזיים (גמר יסודות, גמר שלד, גמר טיח, גמר ריצוף וכד’). החוק מחייב מתן בטחונות לקונה שיפורטו להלן:

א.רישום הערת אזהרה.

בעיסקת מקרקעין חשוב ליצור מנגנון של איזונים בין רצונות ואינטרסים של המוכר לבין זה של הקונה, בין שמדובר על רכישת דירה חדשה ובין שמדובר על דירת יד שניה. מחד גיסא שהקונה יקבל במועד את הנכס שרכש, מאידך גיסא שהמוכר יקבל את מלוא התמורה שמגיעה לו ובמועדו. באמצע תהליך המכירה/רכישה מחתימת החוזה ועד המסירה ישנו קטע אפור בו המוכר מחזיק גם בנכס וגם בחלק מכספי התמורה ששילם הקונה. הערת האזהרה נועדה במידה מסוימת לאזן כוחו של המוכר בשלב זה כך, כך שבעצם רישומה של הערת האזהרה נמנעת מן המוכר היכולת לבצע רישומים נוגדים בלשכת רישום המקרקעין להתחייבויותיו כלפי הקונה. כמו כן מזהירה ההערה כל קונה פוטנציאלי אחר שבנכס זה המוכר כבר ביצע עיסקה כלשהי שמהותה מפורטת בהערת האזהרה שנרשמה על הנכס. לפיכך, כל רוכש נכס מחויב לבדוק ממש בסמוך לרכישה קיום הערת/הערות אזהרה על הנכס שהוא עומד לרכוש.

ב.ערבות בנקאית או ערבות חברת ביטוח.

לפני שנים רבות לא היתה כל מגבלה על קבלן לקבל כספים מרוכש דירה ואפילו את כל מחיר הדירה, גם אם הדירה היתה על הניר בלבד. כמובן שחשיפת הרוכש היתה גדולה וקרו מקרים שכל כספו או רוב כספו אבד. כל שיאמר בהמשך בנושא זה הוא על דירות חדשות בלבד. המחוקק מצא לנכון להתערב במצב מסוכן זה של הרוכש ובחוק מכר(דירות) וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות.. החוק קובע שקבלן מחוייב למסור לרוכשי דירות בטוחות מתאימות כנגד סכומי הכסף שמשלמים רוכשים אלה על חשבון רכישת הדירה. על פי החוק רשאי קבלן לקבל כספים לפי התקדמות הבניה כשהחוק קושר את התשלומים עם הביצוע בפועל. כל זאת ללא ערובות מיוחדות. שונה המצב כשרוכש מקדים תשלומים(גם אם מרצונו החופשי ומתוך שיקולים כלכליים). קבלן רשאי לקבל “עודפי תשלומים” אלה או לקבל למעלה מ 15% ממחיר הדירה “על הניר” רק כנגד אחת מחמש הבטוחות שלהלן:

  1. ערבות בנקאית על פי חוק מכר
  2. הערת אזהרה
  3. ערבות חברת ביטוח
  4. רישום משכנתא כשהקונה הוא המוטב
  5. העברת הבעלות בנכס

הנפוץ מכל הבטוחות הוא הערבות הבנקאית על פי חוק מכר. הקבלן רשאי לקבוע בחוזה הרכישה כי הערבות תוחזר לו עם מסירת החזקה בדירה. הקבלן מחויב במעמד זה, בזמן הזה, לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה. אם מדובר על כן בקרקע בחכירה מאת מנהל מקרקעי ישראל מתן הערת אזהרה כזו היא בלתי אפשרית וחוק המכר קובע שהערבות הבנקאית תשאר בתוקפה עד חתימת חוזה חכירה בין הרוכש לבין המנהל.